PARA CORRETOR DE COMERCIAL, TERRENO E PERMUTA · SÃO PAULO
Você não perde negócio por falta de talento. Perde porque não dá tempo de checar tudo.
Todo dia útil você acorda com a lista dos imóveis que entraram no seu raio — dono já identificado, dossiê montado, próximo passo escrito. Você não abre portal, não caça telefone e não digita ficha. Você liga.
As horas que hoje somem em portal, cartório e prefeitura voltam para a única coisa que fecha negócio: você na frente do dono. Não é ferramenta para você aprender a usar — é uma operação instalada por mim, no seu nicho, no seu raio em São Paulo. Estou abrindo as 10 primeiras vagas e chamando por ordem de entrada na lista.
ENTRAR NA LISTA É GRATUITO E NÃO COMPROMETE NADA · QUEM ENTRA AGORA TRAVA A CONDIÇÃO DE FUNDADOR
O problema
Cinco tarefas que você sabe que deveria fazer todo dia — e não faz.
Não por preguiça. Porque cada uma come um pedaço do dia que você precisa pra estar na rua, com cliente, fechando.
Abrir portal por portal, todo dia, e comparar com o que você já viu
Quando você finalmente entra, o terreno bom já apareceu há três dias e já tem quatro corretores em cima.
Descobrir quem é o dono de verdade
Anúncio de imobiliária, telefone que não atende, espólio, holding. Você liga pra três números errados antes do certo — quando chega no certo.
Ir atrás do zoneamento na prefeitura
Zona, coeficiente, gabarito, recuo. Meia manhã por lote. Então você checa um em cada dez e chuta o resto.
Ler a papelada inteira antes de prometer qualquer coisa
Matrícula, contrato, certidão, IPTU. Doze páginas em letra miúda que você deixa para as onze da noite — e o ônus, a penhora ou a metragem errada acabam aparecendo na semana da assinatura.
Anotar tudo em algum lugar que você vá reencontrar
Hoje está no caderno, no áudio do WhatsApp e na sua cabeça. Daqui a dois meses você não lembra por que aquele dono disse não.
Nada disso é difícil. Tudo isso é demorado. E é exatamente por isso que fica pra depois.
A conta que ninguém faz
Quanto está te custando fazer isso na mão?
Mexa nos dois controles com os seus números. A conta é sua, não minha.
Horas por semana que você gasta em portal, dono, prefeitura, papelada e anotação
Quanto vale uma hora sua de corretor
R$ 6.240
POR MÊS · 52 HORAS · O EQUIVALENTE A 6,5 DIAS ÚTEIS
FAZENDO NA MÃO
R$ 6.240 / mês do seu tempo
COM A OPERAÇÃO RODANDO
R$ 197 / mês
Os agentes não fazem o seu trabalho. Fazem a parte do seu trabalho que não precisa de você — e devolvem essas horas pra parte que precisa: estar na frente do dono.
Só que essa é a conta pequena
O que custa caro no seu nicho não é a hora. É o negócio que passou.
O terreno que entrou no portal na terça e você abriu no sábado. O dono que atendeu o corretor que ligou antes de você. Numa carteira de comercial, terreno e permuta, um único negócio recuperado paga a operação inteira por anos — e você não precisa de dez por ano. Precisa de um.
É por isso que a conta de cima, por maior que fique, ainda está subestimando. Ela mede o que você gasta. Não mede o que você deixa de pegar.
O que é a caixa
Chama Imobiliária na Caixa porque é isso mesmo: uma operação fechada, que chega montada.
Não é um app que você abre nem um curso que você assiste. É um bloco de três camadas que passa a rodar na sua carteira — e que você recebe pronto, não em peças.
O desenho acima é esquema, não embalagem — não chega caixa nenhuma pelo correio. O que chega é a operação de pé, com a sua carteira dentro, em até 10 dias úteis.
Como funciona
Um dia da operação, do zero às nove.
Você não abre nada, não configura nada e não digita nada. Isso acontece sozinho, todo dia útil.
06:00 — PROSPECÇÃO, ENQUANTO VOCÊ DORME
Varre os portais atrás do que entrou nas últimas 24 horas
Só o que é novo, dentro do seu raio, do seu ticket e do seu tipo de imóvel. O que você já viu não volta pra lista.
06:40 — PROSPECÇÃO, AINDA ANTES DAS SETE
Investiga o endereço exato e persegue o proprietário
Consulta dono e contato via CAP/Iconatus, analisa preço, área, renda e potencial comercial, e monta o dossiê com a abordagem pronta.
08:00 — QUANDO VOCÊ ACORDA
A lista está na sua mão, com o caminho pra ligar
Cada linha com o imóvel, o dono, o número e o que falar. Você não decide por onde começar: já vem ordenado pelo que vale mais a sua ligação.
ZONEAMENTO — QUANDO VOCÊ QUER SABER O QUE CABE
Você manda o endereço e volta o que dá pra fazer naquele lote
Zona, coeficiente, gabarito, recuos, uso permitido e potencial construtivo — mais tombamento, manancial, melhoramento viário e desapropriação, que é o que faz negócio bom virar negócio morto. Separado entre o que é dado confirmado e o que ainda é hipótese.
DOCUMENTOS — QUANDO CHEGA A PAPELADA
Você manda o PDF e volta o relatório com os riscos
Matrícula, contrato, IPTU, certidão ou proposta. Ônus, restrições, pendências e os dados do imóvel conferidos — antes de você prometer qualquer coisa pro cliente.
CADASTRO — QUANDO O IMÓVEL VIRA PRODUTO
Você manda as fotos e volta a apresentação pronta pra mandar
Ficha conferida, o que falta apontado, fotos tratadas com a fachada na frente, descrição comercial escrita e a apresentação montada pro WhatsApp, pro PDF ou pro e-mail do cliente. Você lê, aprova, e só então ele dispara e cadastra.
MEMÓRIA — O DIA INTEIRO
Lembra de cada imóvel, cada dono e cada conversa
Você pergunta “o que rolou com aquele terreno da Marginal?” e ela responde. Inclusive daqui a oito meses — porque fica versionado, não num chat que some.
Às oito da manhã a lista está na sua mão. Você só liga.
Repare no que não acontece sozinho: nada é enviado pro seu cliente e nada entra no seu CRM sem você ler e aprovar. A operação faz o trabalho braçal inteiro e para na sua mão — quem assina o que sai daqui continua sendo você.
RODA 24H · LEMBRA DE TUDO · NÃO ESQUECE UM FOLLOW-UP
O time
Quatro agentes e uma memória.
Se você fosse contratar gente pra fazer isso, seriam estes os cargos. Cada um faz uma coisa só e faz bem — e todos escrevem na mesma memória, que é o que faz a operação parecer uma pessoa só em vez de quatro robôs desencontrados. Não é lista de funcionalidade: é o que roda na minha carteira todo dia, e é por isso que eu consigo abrir a tela e te mostrar.
PR
PROSPECÇÃO
Acha o imóvel bom enquanto ele ainda é novidade
Localiza imóveis e anúncios aderentes ao seu perfil, investiga o endereço exato e consulta proprietário e contato via CAP/Iconatus. Analisa preço, área, renda e potencial comercial, organiza o dossiê com os próximos passos e prepara a abordagem ao dono. Depois acompanha o lead e cobra o follow-up. Você manda um endereço, um link, uma foto — ou só diz o que quer captar.
SAI DA SUA ROTINAAbrir portal por portal e caçar o telefone do dono em três fontes
ZN
ZONEAMENTO
Diz o que cabe no lote antes de você prometer qualquer coisa
Zona vigente, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito, recuos e permeabilidade. Área construída potencial e o cenário de incorporação. Usos permitidos — residencial, comércio, serviço, galpão. E as restrições que matam negócio antes de começar: tombamento, patrimônio, manancial, aeroporto, melhoramento viário, desapropriação. Confere divergência entre GeoSampa, SISZON e Cadastro de Valor Unitário, e ainda avalia retrofit, mudança de uso e regularização. Devolve separado: o que é dado confirmado, o que é regra aplicável, o que é hipótese e o que ficou pendente. Você manda o endereço completo — de preferência com o SQL do IPTU.
SAI DA SUA ROTINAMeia manhã de prefeitura por lote — e o chute nos outros nove
DC
DOCUMENTOS
O ônus aparece antes da assinatura, não na semana dela
Você manda o arquivo — matrícula, contrato, IPTU, certidão ou proposta, em PDF ou foto — e diz o que quer saber. Ele resume o documento, identifica proprietários, ônus e restrições, aponta riscos jurídicos e pendências, confere os dados do imóvel e monta o checklist de due diligence. Também redige contrato. Devolve tudo em relatório PDF.
SAI DA SUA ROTINALer doze páginas de cartório em letra miúda às onze da noite
CD
CADASTRO
O imóvel pronto pra mostrar, não só arquivado
Você manda as fotos, os documentos, o endereço e os dados comerciais. Ele confere a ficha inteira e te aponta o que está faltando ou divergente, trata as fotos e escolhe a fachada como principal, escreve a descrição comercial e monta a apresentação pronta pro WhatsApp — ou o PDF, ou o e-mail para o cliente. Nada é enviado e nada entra no CRM sem você ver a versão final e confirmar. Você aprova o destinatário e o conteúdo; ele dispara.
SAI DA SUA ROTINAEscrever anúncio e montar apresentação depois das sete da noite
MM
MEMÓRIA
A carteira que não depende mais da sua cabeça
É o que separa isto de um monte de robô solto. Cada imóvel, cada dono, cada objeção e cada “me liga em março” fica registrado — e versionado, não num chat que some. Ela lembra da decisão de meses atrás, sabe o que já foi tentado com aquele proprietário e reencontra a conversa que você não lembra quando foi. Os outros quatro agentes bebem dela: é por isso que eles não te entregam duas vezes o mesmo imóvel nem esquecem um follow-up. Quanto mais tempo roda, mais vale.
SAI DA SUA ROTINAO caderno, os áudios e o “eu lembro que…”
IN
A INSTALAÇÃO
O que separa isto de comprar mais um software
Ninguém te entrega um login e deseja boa sorte. Eu sento na sua operação, configuro no seu raio, no seu ticket e no seu tipo de imóvel, ligo os quatro agentes na sua memória e deixo tudo rodando antes de você precisar entender como funciona. Você recebe a operação já com a cara da sua carteira — não um software genérico com a sua logo em cima.
SAI DA SUA ROTINAAprender ferramenta nova e descobrir sozinho o que funciona
Não é só conversa no WhatsApp
Você também recebe o painel.
Os agentes falam com você onde já está — no WhatsApp. Mas a operação inteira tem um lugar próprio, que abre no navegador do celular ou do computador. É onde a sua carteira vira número em vez de sensação.
CRM DE IMÓVEIS
Cada imóvel cadastrado por endereço, com o dossiê junto
Área do terreno, área construída, valor, situação e as marcações que importam pro seu tipo de negócio: disponível, imóvel com renda, parceria. Item em prospecção fica fora dessa tela — só entra o que virou produto.
VALOR AGREGADO DA CARTEIRA
Quanto a sua carteira soma, atualizado sozinho
Na operação da Yumida hoje são 20 imóveis, os 20 com dossiê montado, somando R$ 149,6 milhões. Não é projeção nem meta: é o que está cadastrado, e você vê o print disso logo abaixo.
KANBAN E TAREFAS
Em que estágio está cada negócio, sem você perguntar
O que está em captação, o que está em negociação, o que travou e há quanto tempo. É o quadro que normalmente vive na cabeça do corretor — e some quando o dia aperta.
OS AGENTES À VISTA
O que cada um fez, quando fez e se deu erro
Atividade do dia, histórico e log ao vivo. Você não precisa confiar que rodou: você abre e confere.
O painel vem no plano Instalado, montado com a sua carteira já dentro. É por isso que a instalação custa o que custa: não é login de software, é a sua operação transferida pra dentro dele.
A prova
Não tenho depoimento de aluno. Tenho uma imobiliária.
Prefiro ser honesto com você agora do que te decepcionar depois: a Turma 01 é a primeira, então não existe aluno para te mostrar. O que existe é a Yumida — minha imobiliária, aqui em São Paulo — onde essa operação roda todo dia útil, na minha carteira, com os meus negócios em jogo. Não é demo montada para vender. É o que eu uso.
Hoje a Yumida levanta 20 a 30 imóveis por dia com o proprietário localizado e o contato na mão. Antes, chegar num punhado de donos me custava dias abrindo portal atrás de portal — e eu chegava tarde.
O NÚMERO DA MINHA PRÓPRIA OPERAÇÃO
Repare no que esse número é e no que ele não é: são endereços com dono identificado e contato real, prontos pra ligar — não contratos de captação assinados. Quem liga, negocia e fecha continua sendo você. O que mudou não foi o meu talento: foi quantas portas eu consigo bater antes do meio-dia.
Olhe as três últimas com atenção. Em todas, o agente diz o que ainda não confirmou: a titularidade que depende da matrícula, o zoneamento que a consulta por coordenada não fechou, o contrato que é modelo-base até você definir prazo e garantia. É de propósito. Ferramenta que devolve tudo com ar de certeza é a que te faz prometer errado pro cliente.
PRINT 01salve como lfiles/print-05-painel.jpg
O PAINEL · 20 IMÓVEIS, R$ 149,6 MILHÕES
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ZONEAMENTO · ZEU — E O QUE FALTA CONFIRMAR
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PROSPECÇÃO · O DOSSIÊ DO IMÓVEL
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DOCUMENTOS · O CONTRATO REDIGIDO
Nas imagens acima eu tarjei endereço, SQL do IPTU e a identificação dos proprietários. Dado de terceiro não vira material de venda — e é exatamente essa a regra que vai valer para a sua carteira depois. Na gravação que eu te mando, a operação da Yumida aparece rodando de verdade — com os dados de proprietário protegidos, do mesmo jeito que os seus vão ser.
“Eu montei isso para a minha imobiliária. Hoje eu monto para quem quiser.”
DANILO COSTA · YUMIDA · SÃO PAULO
Danilo Costa
Corretor de imóveis · CRECI ativo
Yumida Negócios Imobiliários · São Paulo/SP
Você não precisa acreditar em mim: confira. A inscrição de qualquer corretor é pública e leva um minuto na consulta do CRECI-SP. Prefiro que você verifique quem está do outro lado antes de me dar o seu WhatsApp — é a mesma checagem que a operação faz com a titularidade de um imóvel antes de você prometer qualquer coisa ao cliente.
Você monta com o meu passo a passo — ou eu monto para você e te entrego rodando. Estes são os valores da Turma 01, e eles ficam travados para quem está na lista.
Condição de fundador · Turma 01Estes valores ficam travados no seu nome a partir do momento em que você entra na lista — inclusive se eu só te chamar na Turma 02, quando o preço já tiver subido.
PLANO GUIADO
R$ 997
PAGAMENTO ÚNICO
Você paga com dinheiro e com o seu fim de semana.
Você instala. Eu te guio.
Vídeo passo a passo de toda a montagem, do zero ao rodando
Quatro travas que deixam o risco comigo, não com você.
01Para entrar
Gratuito, sem cartão, sem contrato. Você entra na lista e decide depois de me ver rodando ao vivo — não antes.
02Para instalar
Dez dias úteis ou devolvo o valor pago. Sem reter parcela de setup, sem letra miúda. Se eu não entreguei, eu não cobro.
03Para trocar
Começou pelo Guiado e travou? O valor vira crédito integral no Instalado. Você não perde um real por ter tentado sozinho primeiro.
04Para sair
Cancela a mensalidade quando quiser, sem multa. A operação para de rodar e o que ela já produziu continua no seu CRM, que é seu.
O risco de montar é meu. O seu risco é continuar mais um trimestre fazendo tudo na mão.
Condição de fundador
Por que a Turma 01 custa menos do que vai custar.
Sendo honesto com você: as dez primeiras instalações valem mais para mim do que o dinheiro que elas trazem. É com elas que eu vou descobrir o que quebra em CRM que eu ainda não vi, em região que eu não trabalho e em nicho que não é o meu.
Você entra mais barato porque está me dando isso. Em troca, você tem a minha atenção direta — não a de um suporte — e influencia o que a operação vira daqui pra frente.
Quando as dez fecharem, o preço sobe para a Turma 02. Quem já estiver na lista mantém o valor da Turma 01, mesmo que eu chame na turma seguinte.
▸ENTRANDO NA LISTA HOJE VOCÊ TRAVA: R$ 997 NO GUIADO · R$ 2.497 + R$ 197/MÊS NO INSTALADO
Antes que você compare
Isto não é um robô de atendimento.
Existem ótimas plataformas que respondem o lead que chega no seu WhatsApp. Elas resolvem um problema real — que não é o seu problema.
ROBÔ DE ATENDIMENTO
IMOBILIÁRIA NA CAIXA
TRABALHO
Atende quem já te procurou
TRABALHO
Busca quem ainda nem pensou em vender
DEPENDE DE
Você ter verba de anúncio gerando lead
DEPENDE DE
Nada. Roda mesmo com zero real em tráfego
FEITO PARA
Imobiliária de residencial com volume alto
FEITO PARA
Comercial, terreno e permuta — ticket alto, volume baixo
VOCÊ RECEBE
Um software e um login
VOCÊ RECEBE
Uma operação instalada por mim, no seu nicho
Se o seu gargalo é responder lead rápido, seja honesto: contrate um deles. Se o seu gargalo é achar imóvel bom antes dos outros, continue lendo.
A lista
Como funciona entrar na fila.
Sem mistério e sem cobrança automática. A lista existe porque quem instala sou eu, e eu só consigo fazer bem feito algumas por vez.
1
Você entra
Deixa nome, WhatsApp e o que te interessa. Leva vinte segundos, é gratuito e não compromete você a nada.
2
Eu chamo por ordem
Conforme abro vaga, chamo pela ordem da lista. Primeiro eu te mando a gravação da operação rodando na minha carteira — a tela real, não demonstração montada. Depois a gente conversa quinze minutos no WhatsApp sobre o que você viu.
3
Aí sim você decide
Se fizer sentido para os dois, a gente fecha e eu instalo. Se não fizer, eu falo na hora e você sai da conversa sem ter gasto nada.
10 DIAS
Garantia de instalação
No Plano Instalado, eu me comprometo a te entregar a operação rodando em até 10 dias úteis depois do nosso alinhamento inicial.
Se passar desse prazo e a operação não estiver de pé por responsabilidade minha, eu devolvo o valor pago. Sem discussão, sem letra miúda, sem reter parcela de setup.
O risco de montar é meu. O seu risco é continuar mais um trimestre fazendo tudo na mão.
Sejamos diretos
Não é para você se…
Você trabalha fora de São Paulo. Zoneamento é lei municipal — fora da capital eu não entrego a profundidade que prometo, e não vou fingir que entrego.
Você quer um robô que responda o lead que chega no WhatsApp — isso é outro produto, e existem bons.
Você trabalha só residencial de baixo ticket e alto volume. A conta não fecha pra você.
Você espera que a operação feche negócio sozinha. Ela acha, analisa e organiza. Quem fecha é você.
Você não tem CRECI ativo nem carteira em andamento. Isso acelera uma operação existente, não cria uma do zero.
Você quer testar de graça antes de conversar comigo. A conversa é gratuita; a operação, não.
Perguntas
O que você provavelmente está se perguntando.
Entrar na lista me obriga a alguma coisa?
Não. Entrar é gratuito, não tem cartão, não tem cobrança e não tem contrato. Você está reservando um lugar na ordem de chamada e travando o preço da Turma 01 — só isso. Quando eu te chamar, você decide.
Quanto tempo até você me chamar?
Depende de quantas pessoas entraram antes de você e de quantas instalações eu tenho em andamento. Como são dez vagas e quem instala sou eu, prefiro demorar a te chamar do que te atender mal. Se você não quiser esperar, tem um botão para falar comigo direto depois que você entra.
E se as 10 vagas fecharem antes de chegar em mim?
Você continua na lista e entra na Turma 02 — mantendo o preço da Turma 01. Foi por isso que eu montei assim: quem entrou cedo não perde a condição por causa da minha agenda.
Eu não entendo nada de IA. Consigo usar?
No Plano Instalado, sim — porque você não configura nada. Eu monto, conecto e te entrego funcionando. No seu dia a dia você conversa com a operação como conversa comigo no WhatsApp: em português, escrevendo ou falando.
Funciona com o CRM que eu já uso?
Na conversa de 15 minutos eu pergunto qual é o seu e te digo na hora se conecta, se conecta com ajuste, ou se não conecta. Se não conectar, eu te falo antes de você pagar — não depois.
Isso é legal? De onde vêm os dados do dono e do imóvel?
De fontes públicas e de serviços que você já poderia consultar manualmente hoje. A operação não inventa dado e não invade nada — ela faz mais rápido a consulta que você faria na mão, e te mostra a origem de cada informação.
A operação lê a matrícula do imóvel?
Lê, e devolve relatório em PDF. O que ela não faz — e eu prefiro te falar aqui do que na hora da entrega — é ir buscar a matrícula sozinha no cartório. Quem solicita o documento continua sendo você.
Com o arquivo em mãos, você manda o PDF ou até uma foto e diz o que quer saber. O agente de Documentos resume, aponta proprietários, ônus e restrições, sinaliza os riscos jurídicos e monta o checklist de due diligence. Vale para contrato, certidão, IPTU e proposta também — e ele ainda redige contrato.
Então o agente de Documentos não roda sozinho de madrugada?
Não, e é proposital: ele depende de um arquivo que só existe quando alguém pede. Os outros três rodam sozinhos e te entregam a lista até as oito da manhã. O de Documentos fica esperando você mandar a papelada — e aí responde em minutos, a qualquer hora.
E se a operação errar uma análise?
Ela vai errar em algum momento — qualquer um que te prometa o contrário está mentindo. Por isso cada resposta vem com a fonte, para você conferir o que for decisivo. Ela é a sua primeira triagem, não o seu parecer jurídico final.
Por que R$ 197 por mês? O que eu pago nisso?
Infraestrutura rodando 24 horas, as consultas que os agentes fazem, e a manutenção contínua — quando um portal muda ou uma fonte quebra, eu conserto e você nem fica sabendo. Sem a mensalidade a operação para de rodar em algumas semanas.
Posso cancelar a mensalidade?
Pode, quando quiser, sem multa. A operação para de rodar e os dados que ela já produziu continuam no seu CRM, que é seu.
Quantas pessoas você instala por mês?
Poucas, porque quem instala sou eu — não tem time por trás. É por isso que a conversa de 15 minutos existe: se eu não tiver agenda, eu te falo na hora em vez de te deixar esperando.
Qual a diferença real entre o Guiado e o Instalado?
O Guiado te dá o mapa; o Instalado te dá a operação de pé. No Guiado você monta, configura e ajusta ao seu nicho sozinho, com o meu passo a passo e uma sessão de dúvidas. No Instalado eu faço tudo isso e ainda acompanho os 30 primeiros dias.
Se começar pelo Guiado e travar, o valor vira crédito integral no Instalado.
Próximo passo
Entre na lista da Turma 01.
Dez vagas de instalação, chamadas por ordem de entrada. Entrar é gratuito, não compromete você a comprar nada e trava a condição de fundador. Quando chegar a sua vez, você recebe a gravação da operação rodando na minha carteira e depois a gente conversa quinze minutos no WhatsApp — você pergunta o que quiser.
Você está na lista.
Você entrou na lista da Turma 01 por ordem de entrada. São dez vagas de instalação — quando chegar a sua vez eu te chamo, e a condição de fundador vale para quem for chamado nesta turma.
Eu te chamo no WhatsApp quando sua vez chegar.
Te mando a gravação da operação rodando e depois conversamos quinze minutos.
